老师你好 我们是房地产开发公司。（都要预缴哪些税费） 有2016年4.30之前的项目 采取的简易征收 5%，请问预缴增值税 按几个点 ，土地增值税怎么交？ 还有即将要建的项目， 是不是要采用一般计税方法，增值税该怎么预交？

一、增值税预缴 （一）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。应预缴的税款=预收款÷（1%2B适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款 （二）预收款包括分期取得的预收款（首付款%2B按揭%2B尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款。 诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。 部分税务机关对诚意金等有更加细致的规定。例如，房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收入的款项不同时符合下列条件的，均属于预收款性质，应按规定预缴增值税；1、收取的款项不超过5万元（含5万元）；2、收取的款项从收取之日起3个月内退还给购房人。 注：房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11) 增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形，下设602“销售自行开发的房地产项目预收款” 使用未发生销售行为的不征税项目编码，发票税率栏应填不征税，不得开具增值税专用发票。 二、增值税预缴的地点 房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 三、其他税种预缴的规定 （一）土地增值税规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额。 为了方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据；土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款 例如，一般纳税人采取一般计税方法，预收款1000万，土地增值税预征率为2%，按照税法规定，预缴土地增值税为【1000-1000/（1%2B11）*3%】*2%=19.46 而非1000/（1%2B11%）*2%=18.02 （二）企业所得税规定，企业通过正式签订房地产销售合同或者预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 注：企业所得税预缴时，部分税务机关明确按照不含税收入。例如，房企的预收账款111万（含税），按预计毛利预交企业所得税时，时按100计算20%，还是111万？