我们公司是在二十年前跟另一企业有合作，我公司以前为政府性质单位，很多年前已改为国企，这份合同是这样签订的，乙方以300000万购买的我们这块土地，同时我们也获得了未来的权益：1.1996年以后每年享有12万保底收益，以后每年增加2%，2.自乙方获利年度起，我方享有乙方合作经营利润20%的分配权，3.合作终止，乙方名下土地的剩余土地使用价值扣除税费外，我公司享有土地剩余价值20%的分配权，现进行资产清查，我公司算享有的收益，评估报告给到的结果是，我们要缴纳增值税和土地增值税，该部分土地增值税的金额较大，想问下我们能否把这3项权益收到的钱视为合作的投资收益，以及收到钱的账务处理和税务问题

2024-07-11 23:25

齐红老师

职称：注册会计师；财税讲师

2024-07-12 08:33

从法律角度看，这3项权益可以视为合作的投资收益。但在税务处理上，可能会有所不同。根据《中华人民共和国土地增值税法》，土地增值税是按照纳税人转移房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收的。你们公司所获得的保底收益和利润分配权，可能被视为土地增值的一部分，因此需要缴纳土地增值税。对于账务处理，收到保底收益和利润分配时，可以按照以下方式进行账务处理： 1.收到保底收益：借：银行存款贷：投资收益 2.收到利润分配：借：银行存款贷：投资收益在税务方面，需要注意以下几点： 1.增值税：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。你们公司从合作中获得的收益，可能需要缴纳增值税。 2.企业所得税：根据《企业合作收益金需要的交什么税》，企业合作收益金需要缴纳企业所得税。企业所得税是按照法律、行政法规和国家税务机关规定的税率，从企业和其他纳税主体（如个体工商户）的税源上征收的税种。根据《税收征收管理法》，企业所得税税率为25％，其他纳税主体的税率为20％。此外，在合并纳税的情况下，当企业收入超过年度纳税限额200万元时，即可将其视为符合加征税率高于25％的收入，而高于25％的税率将按照该企业收入所在行业设定，可以达到45％。如果公司支付了个人报酬，例如工资、奖金等，还需要代扣代缴个人所得税。

快账用户5436 追问 2024-07-12 08:45

3项收益前两项收益可以视为对我公司的分红吗，这样前两项是不是可以免增值税和企业所得税呢

齐红老师解答 2024-07-12 08:46

同学你好对的是这样的哦

快账用户5436 追问 2024-07-12 08:52

那我们在账上没有对他们的投资，没有长投和其他权益工具，取得这部分钱也可以计入投资收益吗？只是在合同中有约定，还有这三项每年固定收益，利润分配还有土地剩余价值的分配，由于对方常年亏损，是否要等对方弥补亏损后我们才能收到，还是在对方弥补亏损前就要给到我们？

齐红老师解答 2024-07-12 08:56

首先，关于这三项权益收到的钱是否可以视为合作的投资收益，虽然在账上没有对对方的投资，也没有长投和其他权益工具，但根据合同约定，你们公司确实拥有从该合作中获取收益的权利。在会计处理上，每年的保底收益可以按照约定的金额确认为收益。对于合作经营利润的分配权，可能需要在乙方实际产生利润并进行分配时，按照约定的比例确认相应的收益。而合作终止时土地剩余价值的分配权，需在合作终止且确定土地剩余价值后进行相应的会计处理。关于税务问题，评估报告认为需要缴纳增值税和土地增值税，这部分金额较大。是否能将这些收益视为投资收益来处理税务，需要与税务机关进行沟通，并依据相关税收法规来确定。至于对方常年亏损的情况下收益的获取，这取决于合同中对三项权益的具体约定。如果合同明确规定了保底收益的支付不受对方盈利状况的影响，那么即使对方亏损，你们仍有权按照约定收到保底收益。然而，对于合作经营利润的分配，通常需要在对方获利年度且有可分配利润的情况下，才能按照约定的比例获得分配。至于土地剩余价值的分配，同样需依据合同中关于合作终止时的具体条款来执行。

快账用户5436 追问 2024-07-12 08:59

问题是合同是30年前签订的，合同没有签的很明确

齐红老师解答 2024-07-12 09:01

同学你好如果合同是 30 年前签订的且没有明确相关收益分配的具体条件和限制，处理起来会较为棘手。在这种情况下，对于能否将这三项权益收到的钱视为投资收益，需要综合考虑多方面因素。虽然账上没有相应的投资记录，但从实质重于形式的原则出发，如果合同能够证明您公司确实有权获得这些收益，在一定程度上可以视作投资收益。在账务处理方面，由于合同不明确，可能需要根据公司的财务政策和以往类似业务的处理方式进行判断。对于每年的保底收益，在收到时可以先谨慎地计入其他收益科目，待进一步明确其性质后再做调整。关于税务问题，由于合同约定模糊，可能需要与税务机关进行充分的沟通和协商。税务机关可能会根据实际情况和相关税收法规，对这些收益的性质和纳税义务进行判定。对于在对方常年亏损的情况下收益的获取，由于合同没有明确规定，可能需要通过双方协商或者法律途径来解决。如果协商不成，可能需要根据相关法律原则来判断您公司是否有权在对方弥补亏损前获得收益。为了更妥善地处理这些问题，建议您公司收集与该合作相关的所有资料，包括但不限于合同、往来函件、会议纪要等，以尽可能还原当时的合作背景和意图