从价计征的房产税的计税依据是什么？

同学，你好 房产的计税余值 房产的计税余值=应税房产原值×(1-扣除比例) 1. 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后的房产余值计征房产税。 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在“固定资产”科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。 2. 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 容积率=地上建筑面积÷建筑用地面积×100% 计入房产计税原值的地价： (1)计入房产计税原值的地价应当区分以下两种情形确定：第一，宗地容积率≥0.5的，地价应当全部计入房产原值；第二，宗地容积率<0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 (2)若考题并未提示建筑面积、用地面积，则无须考虑容积率，将地价款直接计入房屋原值计征房产税；若考题提示了建筑面积、用地面积，则需要考虑容积率的问题，按要求计算地价款计入房屋原值计征房产税。 3. 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒联接管起，计算原值。 4. 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 5. 对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。 6. 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 7. 产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。 8. 对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待： (1)对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税。(纳税人为被投资方) (2)对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。(纳税人为投资方) 9. 融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。 10. 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税： (1)独立地下建筑物为工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产的原值 (2)独立地下建筑物为商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产的原值 应纳税额=应税房屋原价×折算比例×(1-原值减除比例)×1.2% (3)对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 11. 对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%～30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金计征。