老师，我司是房地产开发公司，现公司名下有一处房产出租了，当时购进时入的是开发成本科目，一直没有计提折旧，请问现在要怎么进行帐务处理？

要怎么帐务调整？求分录，谢谢老师

2013年购进的房产

2013年购进的房产如需调整为投资性房地产并开始计提折旧，可按照以下步骤进行账务处理： 1. 重分类： - 借：投资性房地产 - 贷：开发成本 2. 计提折旧（假设从2013年开始计算折旧年限，比如20年）： - 每年折旧额 = （投资性房地产成本 - 预计残值）/ 折旧年限 - 借：其他业务成本 - 贷：累计折旧 注意：具体折旧方法和年限需依据会计准则和公司实际情况确定。此分录仅为示例，实际操作时需考虑更多细节。

要从10年前补计提折旧吗？不能从现在开始计提？我是现在才开始出租的

如果房产自购买后一直未使用，且从未计提过折旧，根据会计原则，应该从购入年度起开始计提折旧。但现在开始出租，说明房产已经具备了使用价值。因此，从现在开始计提折旧更为合理。补提折旧的操作通常是为了修正之前的会计错误或不符合规定的情况，而非常规操作。 具体分录如下： - 从现在开始计提折旧： - 借：其他业务成本 - 贷：累计折旧 - 每月计提折旧： - 借：其他业务成本 - 贷：累计折旧 请根据房产的剩余使用寿命和折旧方法来确定每月的折旧金额。如有特殊情况，如税收政策影响等，请咨询专业税务顾问。

如果您是现在才开始出租房产，且房产之前从未计提过折旧，按照会计原则，应该从购入年度起开始计提折旧。但考虑到您是从现在开始出租，从经济实质出发，确实可以从现在开始计提折旧更为合适。 具体的账务处理如下： - 从现在开始计提折旧： - 借：其他业务成本（根据每月折旧金额） - 贷：累计折旧 这样处理既符合会计原则，也反映了房产当前的使用状态。如果您有特殊需求或疑问，比如税收政策对折旧的影响，建议进一步咨询专业的税务顾问。

您的意思是现在开始计提更为合理对吧？那之前的错误是否不用理会了，就按现在计提这样做分录就OK了？

房产购进150万，土地100万，是否只需要把房产的金额调整到投资性房地产科目，土地的金额还是留在土地开发成本科目？还是说要一起250万都要转到投资性房产产科目？

按照会计原则，房产和土地应当分别核算。您提到的150万是房产的成本，100万是土地的成本，这两者不应合并计入同一科目。房产的成本调整到投资性房地产科目，土地的成本则应保留在“无形资产”或“固定资产”等适当的科目下，具体取决于土地的实际用途。 账务处理如下： 1. 将房产成本调整到投资性房地产科目： - 借：投资性房地产 - 贷：开发成本（房产部分） 2. 继续保留土地成本在原科目： - 这部分通常在“无形资产”或“固定资产”科目下记录，具体视土地性质和用途决定。 请注意，上述处理需要符合相关会计准则的要求，特别是区分房产和土地的会计处理方式。在实际操作中，可能还需要考虑税收政策和审计要求。如果您对此仍有疑问，建议咨询专业的会计师或财务顾问以获取准确指导。

是的，从现在开始计提折旧更为合理。关于之前的折旧错误，根据会计原则，应当遵循历史成本原则和一贯性原则。因此，原则上应从购入年度开始计提折旧，但鉴于现在开始出租，从经济实质出发，从现在开始计提折旧是合理的。 对于房产和土地的账务处理，您提到的150万是房产成本，100万是土地成本，这些应当分别记录。房产成本调整到投资性房地产科目，土地成本保持在土地开发成本科目。账务处理如下： 1. 将房产成本调整到投资性房地产科目： - 借：投资性房地产 - 贷：开发成本（房产部分） 2. 土地成本保持不变，记录在相应的科目下。 请确保所有操作符合会计准则和税法规定。如果您对具体操作仍有疑问，建议咨询专业的会计师或财务顾问。

购进旧房产的目的要推倒重建楼盘的，种种原因拖到现在还没开发，现在先出租出去

至于您说的要考虑政策问题，我需要向哪个版块的老师提问呢？CPA吗？还是税务师？

您的情况涉及的会计处理和税务筹划较为复杂，需要综合考虑会计准则和税法规定。对于会计处理，您可以咨询会计师或财务顾问；对于税务筹划，税务师或具有税务背景的专业人士能提供更为专业的意见。 CPA（注册会计师）通常专注于审计、会计报表编制和财务报告等方面的专业服务，而税务师则专长于税务规划、合规性咨询以及税法解释等领域。在处理这类综合性问题时，建议同时咨询会计师和税务师，以获得全面的解决方案。 如果需要深入了解具体的会计分录和税务策略，您可以直接提问相关的问题，我会尽力提供帮助。请确保提问时详细描述您的情况，包括但不限于购进房产的目的、房产当前的状态、预期的使用计划等信息，这样有助于获得更加精准的解答。

理解了您的情况，既然房产暂时用于出租而非开发，那么按照会计原则，应将房产从开发成本科目调整至投资性房地产科目，并从现在开始计提折旧。这里的关键点在于： 1. 调整科目：将房产成本从开发成本科目调整至投资性房地产科目。 - 借：投资性房地产 - 贷：开发成本 2. 计提折旧：从现在开始按会计准则规定的折旧方法和年限计提折旧。 - 借：其他业务成本 - 贷：累计折旧 请根据房产的具体情况和会计准则的规定来确定折旧方法和年限。若房产的原始价值中包含土地价值，且土地价值与房产价值可以合理分离，则土地价值可保留在相应科目中；若无法分离，则整个购置成本可能需要重新评估如何分配至房产和土地之间。 对于税务方面，您需要关注租金收入的税务处理、折旧抵税效果、土地使用权的税务影响等。这些通常需要咨询税务师或财务顾问，以确保遵守当地的税法规定。 希望这能帮助您理解账务处理的基本流程。如果有更具体的问题或需要进一步的指导，请随时提问。

转入投资性房地产科目的话，软件不能计提折旧，这个要人工做一份表计提吗？

如果是这种情况，确实有些财务软件可能无法自动处理投资性房地产的折旧计提。这种情况下，确实需要您手动创建一个折旧表来进行折旧的计算和记录。 您可以按照以下步骤进行操作： 1. 计算折旧金额：首先，确定折旧方法（如直线法、双倍余额递减法、年数总和法等），然后根据投资性房地产的初始成本、预计使用寿命和预计残值来计算每年的折旧金额。 2. 创建折旧表：在Excel或其他电子表格软件中创建一个折旧表，列明每一期的日期、折旧期间、折旧金额、累计折旧金额等信息。 3. 记录折旧：在每个月末或年末，根据折旧表中的数据，在会计账簿中记录折旧费用。例如，借记“其他业务成本”账户，贷记“累计折旧”账户。 4. 更新会计账目：将折旧表中的数据输入到会计软件中，确保投资性房地产的账面价值和累计折旧得到正确反映。 5. 审核与审计：定期检查折旧表的准确性，并在年度审计过程中提供给审计师作为支持文件。 虽然这增加了额外的工作量，但确保了折旧的准确计算和记录。在某些情况下，您可以考虑升级财务软件版本，以查看是否有新的功能支持投资性房地产的自动折旧处理。如果预算允许，也可以寻求专业的会计软件供应商提供定制服务，以适应特定的会计需求。

用什么折旧方法比较适合？