老师这是一道道题里面有几个小问题需要帮忙解决一下 1.图二的的第二问说结合资料一和资料五可是和资料五有什么关系呢？是说后面需要的意思么？然后资料五第一行资本成本是多少怎么推断呢？第二行的我知道是9% 第一行不知道是多少 2.计算内含收益率帮忙计算一下因为和答案不一样想看一下老师的计算列式

你好同学，您是在研究土地增值税的相关筹划么，此处的按转让房地产项目计算分摊是指，按照合理的分摊依据如建筑面积等来确认分摊每个房产相关的利息费用 2.您理解的负债筹资是对的，也包括民间企业间的借贷，权益资本的理解也是对的，分析资金来源主要是为了确认其是否属于利息费用，且该利息费用是否可以扣除第三个问题如某房地产开发公司开发商品房，当地政府规定的扣除比例为5%和10%，其支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，我们针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划（假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明，并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。首先计算扣除的利息支出差异为（取得土地使用权所支付的金额十房地产开发成本）×（10%-5%）=（600%2B1000）×5%=80（万元），其次判断当允许扣除的利息支出为90万元时，由于90万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90%2B（600%2B1000）×5%=170万元，否则只能按（600%2B1000）×10%=160万元扣除，扣税基数将减少10万元而多缴税款；同理，当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万<80万，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计（600%2B1000）×10%二160万元，可以多扣除160-（70%2B80）=10万元利息支出，扣税基数增加10万元。　

2023-01-10

快账用户6036 追问 2021-01-30 11:35

刚才没加上

齐红老师解答 2021-01-30 11:58

好的，同学！您稍等！我这里计算完就给您发解析。

快账用户6036 追问 2021-01-30 12:15

好的其实我也就是有两个地方不清楚

齐红老师解答 2021-01-30 12:21

同学：您好！ 1.为什么需要结合资料五：因为资料五里面告诉的公司的所得税税率为25%，您计算加权平均资本成本的时候，需要计算税后债务资本成本，即8%*(1-25%)=0.06 2.资料五第一行资本成本是多少怎么推断呢：同学，这个就是普通的系数表，折现率都是9%。如：（P/F,9%,8）=1/1.09^8=0.501866279673≈0.5019 3.内含收益率：资料三已知：当I=6%,NPV=10.49,当I=8%,NPV=-12.67,内含收益率即当NPV=0时的折现率，所以运用插值法：（I-6%）/(8%-6%)=(0-10.49)/(-12.67-10.49),所以I=(0-10.49)/(-12.67-10.49)*2%%2B6%≈6.91% 如果您有不清楚的地方，您再问我。

快账用户6036 追问 2021-01-30 12:30

那老师这道题P/F 复利现值是一个迷惑因为么？就是这道题和它没有关系对吧？

然后内插法NPV为什么等于0呀？

齐红老师解答 2021-01-30 12:37

我没有做您没有提问的其他题目，所以这个系数表不知道是不是迷惑的。内含收益率就是使得项目NPV为0的折现率。设内含收益率为I，就有我上面的插值法公式。

快账用户6036 追问 2021-01-30 12:39

意思是算内含率NPV都要设为等于0么？

齐红老师解答 2021-01-30 12:39

您计算表2的子母代表的数值时，需要用到这个系数表。

快账用户6036 追问 2021-01-30 12:40

这个地方就不是所以我不清楚什么时候要设NPV等于0

齐红老师解答 2021-01-30 12:41

一般考试的时候不会单独给您一个资料用来迷惑您，您没用上这个资料，说明您在计算的时候没有考虑周全。

快账用户6036 追问 2021-01-30 12:42

是不会有迷惑行为么？可是老师整体算下来也没有用到复利现值系数呀只是用到了年金现值系数

齐红老师解答 2021-01-30 12:45

我的意思是，如果整个资料五您都没用上，说明您没有考虑周全，不是说都要用上，比如这里：有些同学就不知道应该用年金还是复利系数来计算。

齐红老师解答 2021-01-30 12:46

您还有其他的问题吗？如果没有我就要去吃饭了。呵呵。

快账用户6036 追问 2021-01-30 12:50

我就还有一个疑惑问题老师就是不知道什么时候考虑把NPV=0 这个就没有NPV为0而是4 您可以吃完饭回复我不着急

齐红老师解答 2021-01-30 13:01

同学：您好！财管的计算方式有很多种，您这个题目用的是折现系数来求的，如果您用NPV来求的话，就是这样的：设内含报酬率为I,则有：25*(P/A,I,4)-100=0 当I=8%,则：25*（P/A,8%,4)-100=25*3.9927-100=-0.1825 当I=7%，则：25*（P/A,7%,4)-100=25*4.1002-100=2.505 运用插值法：（I-7%)/(8%-7%)=(0-2.505)/(-0.1825-2.505),则 I=(0-2.505)/(-0.1825-2.505)*1%%2B7%=0.0793209302326≈7.93% 您始终记住，内含报酬率是使得项目NPV为0的折现率就可以了，怎么算都是正确的

快账用户6036 追问 2021-01-30 13:11

就您刚才解析的这个我发的图老师是寿命期为5 你为什么是4呀？然后你算的有负数有正数NPV才可以为0吧？但是这个图都是正数为没办法设为0呀

齐红老师解答 2021-01-30 13:32

写错了，但是我用的值是对的，用的5期对应的系数值。

快账用户6036 追问 2021-01-30 13:34

你说的情况是不是未来每年现金流量不等的情况下的方法NPV为0？未来每年现金流量相等就不是NPV为0

齐红老师解答 2021-01-30 13:34

同学：您好！财管的计算方式有很多种，您这个题目用的是折现系数来求的，如果您用NPV来求的话，就是这样的：设内含报酬率为I,则有：25*(P/A,I,5)-100=0 当I=8%,则：25*（P/A,8%,5)-100=25*3.9927-100=-0.1825 当I=7%，则：25*（P/A,7%,5)-100=25*4.1002-100=2.505 运用插值法：（I-7%)/(8%-7%)=(0-2.505)/(-0.1825-2.505),则 I=(0-2.505)/(-0.1825-2.505)*1%%2B7%=0.0793209302326≈7.93%

齐红老师解答 2021-01-30 13:37

内含报酬率是使得项目NPV为0的折现率，所有的流入-所有的流出=0的折现率。您在个题目的流出就是0时点的100，流入是每期的25，有5期。流入25*5期的年金系数-流出100=0的折现率是内含报酬率

齐红老师解答 2021-01-30 13:41

如果未来5年每年流入的分别为20 21 22 23 25 ，那么就是20*（P/F,I,1）%2B21*(P/F,I,2)%2B22*(P/F,I,3)%2B23*(P/F,I,4)%2B25*(P/F,I,)-100=0的折现率就是内含报酬率