老师 房开企业以开发销售为主营业务 其出租不动产增值税可以选择简易计证吗？

那在营改增以后出租是按照9%缴纳增值税吗？

你好，对的是的是这个意思的。

好的 是财税2016 36号文件吗？里面没看见规定说营改增以后出租按照9%计增 只是知道公司增以后不能简易计征

这个9%增值率是哪个文件呢？

营改增之后不允许简易计税，不就是一般计税，那除了简易计税，还有啥计税？

我指的是这个群9%税率是从租赁服务政策来的吗？

一般纳税人可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税分为以下三类： 　　一、按照5%征收率 　　销售、出租2016年4月30日前取得的不动产。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2） 　　房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。（财税〔2016〕68号） 　　2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。（财税〔2016〕47号） 　　以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。（财税〔2016〕47号） 　　转让2016年4月30日前取得的土地使用权。（财税〔2016〕47号） 　　提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。（财税〔2016〕47号，财税〔2016〕68号） 　　收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。（财税〔2016〕47号） 　　提供人力资源外包服务。（财税〔2016〕47号） 　　房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2016年4月30日前的，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。（根据《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》（总局公告2019年第31号） 　　二、按照3%征收率 　　销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 　　寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 　　典当业销售死当物品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 　　销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 　　销售自产的自来水。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 　　销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 　　销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 　　销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 　　单采血浆站销售非临床用人体血液。（国税函〔2009〕456号，总局公告2014年第36号） 　　药品经营企业销售生物制品。（总局公告〔2012〕20号） 　　兽用药品经营企业销售兽用生物制品。（总局公告2016年第8号） 　　光伏发电项目发电户销售电力产品。（总局公告2014年第32号） 　　销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。（总局公告2015年第90号） 　　公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2） 　　经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2） 　　电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。（财税〔2016〕36号附件2，财税〔2016〕140号） 　　以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。（财税〔2016〕36号附件2） 　　纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。（财税〔2016〕36号附件2） 　　公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。（财税〔2016〕36号附件2） 　　中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕39号） 　　农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。（财税〔2016〕46号） 　　对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕46号） 　　提供非学历教育服务。（财税〔2016〕68号） 　　提供教育辅助服务。（财税〔2016〕140号） 　　非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。（财税〔2016〕140号） 　　非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。（财税〔2016〕140号） 　　提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2016年第54号） 　　以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务；（财税〔2016〕36号附件2） 　　纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。（总局公告2017年11号） 　　建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（财税〔2017〕58号） 　　资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。（财税〔2017〕56号） 　　销售自产、外购机器设备的同时提供安装服务，已分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。（总局公告2018年第42号） 　　自2018年5月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售抗癌药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。（财税〔2018〕47号） 　　自2018年7月1日至2020年12月31日,对中国邮政储蓄银行纳入“三农金融事业部”改革的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行，提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款（具体贷款业务清单见附件）取得的利息收入，可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。（财税〔2018〕97号） 　　一般纳税人提供的城市电影放映服务，可以按现行政策规定，选择按照简易计税办法计算缴纳增值税。(财税〔2019〕17号) 　　自2019年3月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售罕见病药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。上述纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。（财税〔2019〕24号） 　　三、按照3%征收率减按2%征收 　　2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。（财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号） 　　2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。（财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号） 　　销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号) 　　纳税人销售旧货。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 　　纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产（总局公告2012年1号，总局公告2014年第36号） 　　发生按照简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣进项税额的固定资产。（总局公告2012年1号，总局公告2014年第36号） 　　销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。（财税〔2016〕36号附件2）

一个出租出售可以看一下。

请问这是哪个文件呢？

201636号文件上面写着 销售、出租2016年4月30日前取得的不动产。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）

郭老师 我们房开开发了住宅及商业 其中包括农贸市场，现在我们农贸市场没竣工验收已经投入使用，我们房开用于销售但是目前还没销售出去，但是运营公司已经招租进来了，运营公司收取了费用 请问我们房开在销售出去之前享受财税2019 12号文件的房产税及土地使用税免税政策吗？

你好 不属于 你们不是农贸市场 自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租，下同）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。 　　二、农产品批发市场和农贸市场，是指经工商登记注册，供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。

在销售摊位出去之前 摊位是房开的权属 那么摊位租户也实际办了营业执照是用于农贸市场产品买卖 这个场所既然是农产品买卖权属我们房开 这样的话应该销售这个政策的呀？

你们登记的是农贸市场吗？你在工商局登记的？

上面发的第二条，你登记的工商局登记的是农贸市场的就可以，如果是房开企业的不可以。

你的意思是 第二条针对的主体是农贸市场独立主体公司来买卖而不是租户的工商登记及房开企业的工商登记吗？

是的是的，是这个意思，是这么做的。

一定是独立主体来提供买卖吗？但是农贸市场都是租户提供直接卖卖呀？其他都是管理或者权属关系

对的，是的，你这样的不会给你免房产税和土地使用税的，你不符合要求。

那这个政策摊主也就是卖出去之后业主想不享受这个政策 ？业主租给租户进行农产品买卖

你好，想要享受这个政策，你注册一个农贸市场，然后房地产卖给农贸市场。